Екипът на Направление „Архитектура и градоустройство“ и Главният архитект на Столична община Здравко Здравков подготвиха предложения за промени в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), като целта на основната част от тях е да поставят ограничения относно височината на сградите в зависимост от тяхното разполагане.
Предложенията бяха представени и подкрепени от Кмета на Столична община г-жа Йорданка Фандъкова, депутатите на ПП „ГЕРБ“ и Столичния общински съвет (СОС). Предстои да бъдат внесени в 44-то Народно събрание от депутатите на ПП „ГЕРБ“.
С промените в ЗУЗСО се въвежда понятие за територии за много високо строителство, в които параметрите плътност и интензивност на застрояване се определят с подробен устройствен план (ПУП). Зоните за разполагане на сгради, чиято височина не се ограничава при спазване на изискванията за разстояния по Закона за устройство на територията (ЗУТ), са следните:
- Двустранно на Софийски околовръстен път при ж.к. „Люлин“;
- Двустранно на бул. „Цариградско шосе“ от кръстовището на 7-ми километър до р. Искър;
- При Централна жп гара.
В комплексните градски центрове от първо, второ и трето „А“ ниво се допускат сгради с височина до 125 метра при спазване на изискванията за разстояния по ЗУТ, чиито параметри плътност и интензивност на застрояване се определят с ПУП.
Височината на сградите, попадащи в смесена многофункционална зона (Смф) съгласно Общия устройствен план (ОУП) на Столична община, се ограничава до 75 метра, както и в комплексните градски центрове от трето „Б“ ниво.
За всички сгради с височина над 75 метра задължително ще се изисква изготвянето на работен устройствен план (РУП), като компетентен орган за одобряването му ще бъде СОС.
По отношение на високите сгради с общественообслужващи функции с разгъната застроена площ (РЗП) над 20 000 кв. м и/или височина над 75 метра ще се изисква и транспортно-комуникационно обезпечаване на територията въз основа на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване с отчитане на съществуващия и бъдещия трафик в достатъчен за обслужването обхват.
Предвидено е да се заплаща допълнителна такса в трикратен размер на дължимата такса за разрешението за строеж за допълнителната РЗП при надвишаване на допустимите за съответната устройствена зона показатели за плътност и интензивност на застрояване.
Предложения за промени се правят и по отношение на озеленени площи, а именно:
- прецизиране на понятия, свързани с ясното и точното прилагане на закона като площи за широко обществено ползване, междублоково пространство;
- задължително урегулиране на реализираните зелени площи в междублокови пространства като площи за широко обществено ползване, без да се държи сметка за нормативите за прилежащи площи на съществуващите сгради.
Подробните устройствени планове за преструктуриране на жилищния комплекс в жилищните зони с преобладаващо комплексно застрояване няма да могат да се изменят в срок от 5 години от влизането им в сила. Изключение се прави за изграждане на обекти публична собственост и в обществен интерес, като одобряването е от СОС. Предлага се и въвеждане на понятие за междублоково пространство. Сред предложенията са промени е и урегулирането на озеленени площи в междублоковите пространства за широко обществено ползване. Тяхното предназначение не може да се променя, защото стават част от зелената система на Столична община.
Екипът на Направление „Архитектура и градоустройство“ предлага и издаването на нови подзаконови нормативни актове, а именно Наредба за градската среда с правила и нормативи за облика на градските пространства, сградите и архитектурните ансамбли и Наредба за извършване на проучване, анализ и симулация на транспортното обслужване.
Предвижда се също така и намаляване на административната тежест чрез създаване на възможност за промяна на предназначението с виза за проектиране от жилищно в нежилищно застрояване и в различен вид нежилищно застрояване във всички зони, както и при намаляване височината на предвидената сграда; премахване на ограниченията за площ и лице на урегулиран поземлен имот (УПИ); изискване за задължителен подземен гараж в жилищна зона с преобладаващо високоетажно застрояване (Жг); за минимум 50 % от паркоместата да са в подземен гараж за зони Са; максимално допустимите параметри на застрояване за детски градини, училища, висши учебни заведения, здравни заведения, заведения за социални грижи да бъдат еднакви във всички устройствени зони /взети от зона за общественообслужващи дейности (Оо) съгласно ОУП на Столична община/ при спазване на изискванията за максимална кота корниз.
Необходимо е актуализиране на текстове спрямо действащата нормативна уредба. Сред тях попада отменената Наредба № 7 за хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда (отм. ДВ. бр.38 от 17.05.2011 г.), актуализиране на променените нормативни актове по Закона за водите, Законите за собствеността и ползването и за опазването на земеделските земи, както и изменения в други нормативни актове, сред които Закона за териториалното деление на Столичната община и големите градове, като се конкретизират границите между район „Витоша“ и „Панчарево“, както и между район „Люлин“, „Овча купел“ и „Банкя“.
Поправките в закона могат да бъдат факт най-рано през есента на 2017 г.
Презентация с предложенията за промяна в Закона за устройството и застрояването на Столичната община може да видите тук: